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  • 我国房地产行业并购潮探析:房地产证券化reits

    分类:教师工作计划 时间:2019-05-16 本文已影响

      2011年的中国并购市场态势火爆,并购活跃度和金额创下6年来的历史新高。据报告,按照产业来分,能源及矿产、房地产、机械制造等行业在并购领域居于领先地位。其中,房地产行业完成并购交易数量113起,占并购总量的9.8%,仅次于能源及矿产行业,位居第二;并购交易的金额为54.49亿元,占并购总额的8.1%,次于能源及矿产和金融行业,位居第三。
      房地产行业的并购潮自2010年第二季度起活跃度明显上升,这是由于当年4月以来,国家出台了一系列的楼市调控措施。严厉的调控加之货币政策的紧缩,投资者观望情绪形成,一些规模较小、资金困难的房地产企业难以为继,成为资本雄厚的大型房地产企业扩张的对象,房地产行业的并购与整合开始加速,完成84起并购交易,位居2010年各行业榜首。2011年,我国房地产调控和信贷政策持续紧缩,在融资困境和高负债率的压力下,大型房企兼并小型房企、非房地产主业企业剥离房地产业务退出房地产市场,房地产市场量价齐跌的形势推动了房地产行业洗牌进一步加剧。
      房地产行业的并购潮是近期房地产市场的热点,分析研究我国房地产行业的并购历程与现状有利于深入理解我国房地产市场的特征。参照美国企业的并购历史进行对比分析,可以为我国房地产企业并购的发展提供一个具有借鉴意义和时间价值的视角。
      一、美国并购历史
      (一)五次并购潮
      20世纪的美国历史上出现过五次影响较大的并购潮。
      第一次出现在19世纪末到20世纪初同类产业之间的横向并购,通过并购,企业规模变大,行业集中程度和生产效率得到提高,促进了现代产业的形成。在这个阶段,激烈的市场竞争使得强势企业形成吞并热潮,资本集中并逐步发展为托拉斯。
      第二次并购潮出现在20世纪20年代,主要形式为向前向后一体化的纵向并购,通过整合实现了产业集群的市场关联,形成了一定程度的垄断。秉持金融资本主义的银行家的介入大大地刺激了并购的发展。
      第三次并购潮形成于企业多元化发展的战略环境下,发生在20世纪60年代。在此之前,金融资本主义受到广泛批评,国际社会与政治局势发生了巨大的变化。但是,这种多元并购其实只是集团扩张的另一种方式,它的目的是通过收购高盈利的公司并以控股的方式获得股价上涨带来的资本增长。这种暴发式的增长方式和集团的政治问题遭到了业界的反感。
      第四次并购潮是上一轮企业多元化并购效应的发展,20世纪80年代为了适应企业结构与形态的升级,企业分解重组应时而生。20世纪70年代以来高利率、股市下跌使借贷成为一种有效的并购财务运作方式,“垃圾债券”和“杠杆收购”等一系列融资并购成为新潮。尽管此次并购浪潮并非主要依赖非股权融资,但1987年的股票市场崩盘给投资者带来了重创,并购浪潮随之淡去。
      最近一次并购潮是20世纪90年代以来全球化与经济一体化引起的战略性并购,它带来了全球范围内资源、资本、市场和管理的全面整合。这一时期股市复苏,对于垄断和企业的管制也较为放松,兼并趋于大型化。
      (二)美国并购潮的影响因素
      从历史的走势来看,20世纪美国企业并购市场的情形与美国股市息息相关。我们以道琼斯指数为依据对照分析,自1896年道琼斯指数诞生以来,经历过一些影响范围很大的转折点。
      1.1896-1929年,美国逐步走向世界霸主地位,战争和军事的利好刺激美国股市,道琼斯指数于1929年9月3日收于历史最高点,直到当年10月遭遇“黑色星期一”并开始了大萧条。
      2.1956-1972年,美国股市逐渐从大萧条的阴影中走出来,并进入60年代的“黄金十年”,于1972年11月14日首破1000点关口,随后却由于通货膨胀和经济泡沫进入了“滞涨”时期,1974-1975年一度暴跌至550点上方。
      3.1982年,美国经济重新稳定收复1000点关口,并到1987年初突破2000点,但是却于当年10月遭遇历史第二次“股灾”。
      4.20世纪90年代开始,美国经济持续增长,道琼斯指数从1991年的3000点一路狂升到2001年10000点以上,但在遭遇“911”事件后伴随着经济泡沫的破裂开始下跌。
      分析可见,股市高峰与美国并购潮的时间基本吻合,几乎每一次股市的发力都掀起了并购的热潮,而并购潮的消退也正是伴随着股市的转折下行。这说明了股市的走强推动并购的发展,并为企业收购提供金融基础。此时宏观环境的利好鼓舞投资者的信心,企业纷纷通过并购进行扩张;而在泡沫破裂、股市波动和下跌形势下,信心不足迫使人们谨慎行事,并购数量就会大幅下降。
      二、我国房地产企业并购历程与现状分析
      从并购形式来看,我国房地产企业的并购主要可以分为两类,一类是“强强联合”的整合式,一类是“大鱼吃小鱼”的吞并式。自我国房地产市场建立以来,房地产企业的并购早已有之,例如20世纪90年代华润与华远的组合,属于前者;而2010年起的房地产企业并购量井喷式增长的这次浪潮则归类于后者。
      我国房地产企业吞并式并购较早发生于2004年,关于“房地产企业并购年”和“房地产企业并购潮”的说法较多地出现在2008年和2010年。
      (一)与美国并购潮比较分析
      1.阶段特征比较分析
      我国房地产市场建立时间较短,处于发展初级阶段。房地产企业数量快速增加,截至2008年已达到3.6万多家。其中大部分是自有资金少、负债率高、实力薄弱、产品质量偏低的中小型企业。企业呈现小、散、乱的特点,行业市场缺乏规范化、产业化。
      在这种情况下,我国资金雄厚、规模较大的房地产企业吞并式并购经营困难的小型房地产企业的特征比较接近于美国历史上19世纪末至20世纪初企业并购潮的第一个阶段。在这个阶段,美国企业集中度和规模大幅提升,历史上著名的托拉斯形成。
      另外,我国房企的并购具有以下两方面特点。
      一方面,集中化的并购有利于非房地产为主业的企业退出房地产市场,减少市场的投机因素和过热化程度。同时,具有专业优势的大型企业扩张、资质较差的小型企业在并购中被淘汰也起到了净化市场环境、提高行业质量与服务水平的作用。优胜劣汰的竞争格局是我国房地产市场向下一阶段健康发展的重要过渡。例如我国香港,在20世纪60年代有数千家房地产公司,到2008年只剩下几十家。

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