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  • 城市规划的“试行”价值:城市规划专业大学排名

    分类:工作总结怎么写 时间:2019-05-04 本文已影响

      摘要:对政府而言,拆迁是城市更新和发展的重要手段,其补偿制度牵扯着社会公平和公共利益;对居民而言,拆迁牵动着一个家庭的生活生存问题;对开发商而言,拆迁意味着新的地价和发展机遇。本文通过上海“市场价补偿”试行的政策过程的实施及评价,来阐述公共政策作为处理和解决公共问题的一个持续的、不断反馈的过程,继而浅谈城市规划作为公共政策的价值和意义。
      关键词:城市规划, 市场价补偿, 公共政策 ,试行价值
      Abstract: for the government, the urban renewal is an important means and development, the compensation system in the social justice and public interests; As for the residents, the affects a family life survival; For developers, the mean new land price and the opportunity of development. This article through the Shanghai "the market price compensation" trial implementation of the policy of implementation and evaluation process, this paper mainly discusses the public policy as to handle and solve a problem of the public a continuous, constantly feedback process, and then on city planning as a public policy value and meaning.
      Key words: the city planning, market price compensation, public policy, try out value
      
      
      中图分类号:TU984文献标识码:A 文章编号:
      
      拆迁是许多城市发展道路上的重要一环,而拆迁的补偿制度则是重中之重。随着国家的各项政策出台、土地价值的变化、大事件的影响、居民的私权意识提高等等作用,拆迁条例往往需要不断的作出调整和修订,上海就是个很好的实例:
      1)2001 年6 月,国务院颁布了修订后的 《城市房屋拆迁管理办法》;
      2)2001年11月,上海出台了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(111 号令);
      3)2005年开始,上海进入了世博会规划红线范围内的拆迁工作。并提出了“阳光动迁”政策,一是公开整个拆迁过程,二是采用“数砖头+套型保底”的补偿方式;
      4)2011年1月12日,《国有土地房屋征收和补偿条例》(国务院令)正式颁布;
      5)2011年10月9日,《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》(上海市政府71号文)
      在拆迁政策的反复修订中,其最大的调整主要还是围绕“如何补偿安置”这个核心问题。上海的拆迁《实施细则》从91年到01年,针对拆迁补偿有一个巨大的跨越,即补偿标准从“数人头”转为“数砖头”的市场价补偿。而在这个转变之前,2000年10月上海颁布了《上海轨道交通明珠线二期共和新路高价工程房屋拆迁试行市场价补偿安置的办法》(后文称《试行办法》)作为政策过渡。并根据试行办法的实施效果及产生的实际问题继而对“市场价补偿的标准”作出了改善与补充,在2001年的11月才颁布了《实施细则》(111 号令)。
      
      1 市场价补偿的概念
      所谓市场价补偿,即是指在对被拆房屋及其附属物的安置补偿中,拆迁人按国家有关部门规定的市场价比较法评估的价格,遵循等价交换的原则补偿安置予被拆迁人,而不再计算户口等人口数因素【1】。
      
      2 《实施细则》对《试行办法》的回应
      2.1《实施细则》的出台
      随着2000年房屋商品化市场的日趋成熟,上海政府希望在新一轮的房屋拆迁中实行市场价补偿的方式。一是配合房屋的商品化发展,使拆迁补偿与房价协调衔接;二是市政建设(轨道交通等)涉及较多的单位公房甚至是新商品房的拆迁,以房屋的房地产市场单价作为拆迁补偿的基本更显合理和公平;三是缓解由“数人头”产生的拆迁户的“钻空档”现象,解决“房小人多合算,房大人少吃亏”的问题,以维持社会的公平的同时减少不必要的拆迁成本,从而提高拆迁效率。
      
       2.2《实施细则》对《试行办法》的弥补
      ——对于市场估价与市场成交价不“等价”的弥补。
      表2-1是在明珠线二期的拆迁实施中,19户选择市场价补偿的情况【1】。。可以看出,按市场估价的补偿款大于原先的货币安置款,这是有益于拆迁户的。但是,结合当时的商品房平均销售价格来看,二者仍有一定差距。为此,《实施细则》中追加制定了“拆迁房屋的最低补偿标准”以及相应的政府补贴来弥补。然而拆迁标准与市场成交价间的差异依然随着房地产市场价格的上涨趋势而越来越大,这在2003年公布的各区拆迁标准中可以看到。
      表2-1 明珠线拆迁中的市场价补偿情况【1】
      
      表2-2 2000-2004上海商品房平均销售价格
      
      
      表2-3 2003年上海市部分区县的市场价补偿单价
       黄浦区 徐汇区 静安区 卢湾区
      2003均市场单价 4216 3342 3694 4350
      注:数据按照2003年规定的各区分区均市场单价所计算的平均值
      ——对房好房差及区域间补偿差异的弥补。
      拆除房屋的最低补偿单价=市场评估单价×面积。不管是“市场价”还是面积,都是有较大弹性的并且存在地区差异。政府在明珠线二期的市场价补偿试行中就发现了这种弹性,对不同区域给予不同的补偿溢价,在《实施细则》中也对不同区域给出了不同的补贴系数及最低补偿单价,并考虑了地段级差的因素,即从市中心安置到较远的地方,可以增加60%至100%的补偿。由此来保证估价的准确和公平性。
      ——对人本关怀的弥补
      对低收入的居住困难户,包括属于孤老、残疾、孤幼等,《实施细则》追加了相应的优惠面积标准,并可以适当减免部分房价,使他们确实能得到居住条件的改善。虽然尚不足够。
      
      3 回看城市规划的价值与意义
       3.1 城市规划作为公共政策的立足点
      城市土地征收和房屋拆迁可以说是任何实践性的规划必然要牵扯到的问题。从《实施细则》对《试行办法》中关于拆迁补偿的弥补中可以看出,不管是“市场价”方式、估价的公平性,还是对地段极差以及弱势群体的考虑,这些弥补的措施都是在解决利益分配的公平性并给予人本关怀。而城市规划作为一项重要的公共政策,它固然意味着城市用地更替、城市工程建设等,其立足点依然是改善市民的生活并实现公共利益的最大化。
       3.2 城市规划的“试行”价值体现公共政策的灵活性
      上海颁布《试行办法》的举措体现了公共政策的弹性和灵活性。公共政策从来不是铁打不动的真理,它受时间也受空间要素的影响,同时也会随着社会经济文化的发展而变化。城市规划的“试行”价值就体现在这里。
      拿总体规划来说,虽然其规划的年限是二十年,但很多城市都是随着政府职务的调动五年就会调整一次规划。每次调整又会对上轮规划的实施作出评价。从这一点上说,城市规划一直是处于——“发现问题-解决问题-总结规律”这样一个试验性的循环之中,是随着城市发展和城市问题灵活调整的公共政策。
       3.3 城市规划的实践性有效弥补公共政策的不足
      作为明文型的拆迁条例,它往往更注重政策本身的普适性和操作性,在权衡各方利益的同时又要减少拆迁工作的实施成本。虽然在颁布《实施细则》前推行了一段时间的《试行办法》来总结问题和规律,但其对解决问题的力度仍是较有限的。而城市规划作为一项实践性更强的公共政策,虽然能难介入到拆迁安置,但不管是在前期工作还是规划过程中,一点点的调整往往可以有效地弥补拆迁条例的不足。例如:
      在市场价评估方面,
      虽然在《实施细则》中也对不同区域给出了不同的补贴系数及最低补偿单价,但仍无法兼顾到每块土地的差异的。而城市规划可以针对待规划区域作出价值评定的各项指标(绿地、交通可达性、人文环境、区位等),这些基本指标本身即是规划前期工作的考虑要素。在规划之后,则可通过既有项目的实施来总结量化相关指标继而完善“市场价”的估价标准,从而为条件相似的地块拆迁提供重要依据。
      
      4 结语
       《试行办法》的尝试与实践体现着公共政策在解决城市更新发展中的问题的“试行”价值,它对于城市规划具有重要的启示意义。城市规划的“试行”价值既体现在成文规划的反复修订中,也体现在实践性规划与条文政策之间的协调反馈过程,共同实现城市管理的有效进行。
      
      参考文献:
      【1】黄国强,陈照根.房屋拆迁市场价补偿安置探索.上海房地.2001(11)
      【2】搜狐网新闻http://news.省略/19/54/news144385419.shtml
      【3】上海统计年鉴http://www.stats-sh.省略/data/toTjnj.xhtml?y=2007
      【4】《上海轨道交通明珠线二期共和新路高价工程房屋拆迁试行市场价补偿安置的办法》(沪房地资拆[2000]330号)
      【5】《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(111 号令)
      注:文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。

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