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  • 房地产开发成本包括哪些_浅谈房地产开发项目工成本管理与控制

    分类:部队思想汇报 时间:2019-05-23 本文已影响

      [摘 要] 项目成本管理与控制对于房地产开发极其重要,本文从投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段等方面说明如何进行成本管理与控制。  [关键词] 房地产项目 成本管理与控制
      近年,随着各地房价的上涨,国家队相继出台了一系列控制房价过快增长的的宏观经济政策,使房地产业的经营环境发生了急剧的变化,竞争日趋激烈,暴利时代的即将结束。如何面对新的市场,如何在激烈的竞争中做强做大,是第个房地产开发商必须解决的当务之急。调整经营战略、加强经营管理就是首选。房地产的经营管理核心是工程建设项目的管理,其任务就是有效地利用有限的资源,用尽可能少的费用,尽可能快的速度,建成工程项目,实现项目的功能。不同阶段,有不同阶段的目标,但每个阶段都与项目的的成本密切相关,可见,工程造价的管理和控制是房地产项目管理的核心内容。
      目前国内多数房地产开发建设项目的管理采用自管方式,即自己设置相关组织机构,负责筹集资金、办理规划手续、委托设计、招标施工、采购设备材料、验收工程等全部工作。按照建设程序,一个项目从筹划到完成,一般要经过决策阶段、方案设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段、项目后评估阶段。项目各项管理工作也围绕这几个阶段展开,而工程造价管理是项目管理的重点之一。现依据我国房产企业工程造价控制现状从以下几个阶段有效地控制工程造价。
      1、投资决策阶段对工程造价的控制与管理
      在建设项目投资决策阶段,项目的各项技术经济决策对建设工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响,是工程造价控制的重要阶段。具体地说,就是可行性研究。可行必研究不公要分析评价项目是否可行,更重要的是对方案进行优化认证, 并要一定的深度性和细致性,投资估算必须准确且能满足限额设计和控制概算的要求,初步设计概算是项目投资的最高限额,必须控制在批准的可行性研究投资估算范围内,因此决策阶段应保证投资估算的准确性在规定的范围内。在这一阶段,对工程造价的管理重点是积极参与项目决策前的准备工作,切实做好可行性研究,根据市场需要及发展前景,合理确定建设规模,编制的投资估算尽可能全面,充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响,使投资估算真正做到控制项目投资的作用。
      2、设计阶段对工程造价的控制和管理
      设计阶段是房地产项目造价控制的关键与重点。设计方案的选取、设计质量的好坏直接人力、物力和财力的投入的多少,直接影响建设费用大的和投资效益。合理科学的设计,可降低工程造价。在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,对经济上的考虑得较少,从根本不上影响了建设工程造价的有效控制。面对这种现象,我们要大力加强设计阶段的控制和管理。具体应采取以下措施:
      2.1引入竞争机制,大力推行标准设计。设计任务书完成后,选择几家有实力的设计单位,进行设计方案和设计单位招标,并组织有关专家从技术和经济学方面进行综合评选,择优选择设计单位,从而达到从设计方面达到控制造价的目的。
      2.2采用限额设计,健全设计经济责任制。所谓限额设计指在保证工程使用功能和质量的前提下,在通过概算批准的工程造价金额范围内进行设计。将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业,然后再分解到各单位工程和各分部工程。各专业在保证使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,以保证投资总额不被突破。当然,限额设计不是一味地为了节省投资,而应尊重科学,尊重实际。
      2.3优选设计方案,实行设计质量奖优罚劣制度。设计方案的经济效果不仅取决于技术条件,而且还受不同地区的自然条件和社会条件的影响,设计方案选择时,须综合考虑各方面的因素,对方案进行全方位技术经济分析和比较,须结合当地的技术条件,选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。如果设计单位在批准的项目投资限额内,认真运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下,通过采用新方案、新技术、新结构、新材料、新工艺,达到了节约工程投资的目的,则可按其节约的投资额给予一定比例的奖励;反之,则给予一定程度的罚款。这样就能够充分调动设计部门的积极性、主动性,进而控制工程造价。
      3、施工阶段的造价管理与控制
      施工阶段的管理是工程造价管理的关键环节,这个阶段管理的效果将直接关系到工程项目的效益,因此,施工企业应对这个阶段的管理给予足够的重视。应着重做好以下几方面:
      1)加强合同管理,规范招标投标活动。设计完成后就能准确地计算出工程造价,而施工费用占整个工程造价的士0%左右。因此在施工阶段的造价管理对工程造价的影响很大,此阶段对项目的管理和工程造价的控制重点一应话招标投标活动、施工合同条款制订和承包合同价的确定的上,投标单位应严格按招标文件要求和规定计价方式进行投标报价,招标、毫不相干实行合理低价中标。
      2)健全和加强建设项目监理制度。对投资有效控制应按照监理规范和实施细则,不断完善职责,分工落实有关制度,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。好月度的工程进度款审核,避免投资失控。对经监理方核定的工程内容和工程量,建设广造价管理人员要严格按合同约定的计价依据、预算定额进行审核,审核后再支付相应的工程进度款。
      3)做制好工程设计变更的管理。在工程建设过程中,设计变更是不可避免的,但要进行有效的控制。在施工过程中,认真组织图纸会审,将设计变更将到最少,设计变更发生的越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对工程造价影响重大的设计变更。
      4)加强现场签证的控制与s管理。现场签证是工程实施过程中对已签订合同的弥补,是对施工过程的动态调整,主要是指施工过程中因各种原因产生调整的工程材料差价实施的书面依据。由此产生的价款也成工程造价的组成部分,因此很有必要加强对现场签证控制与管理,建设方现场管理人员必须要从切实工作抓起,高标标准严格要求,规范现场签证的操作,不断提高工程造价控制意识和工作质量,使签证价款得到有效控制。
      4、竣工决算阶段工程造价的控制与管理
      1)竣工验收把关问题。建设工程的竣工验收,过去是由国家行政质监部门进行验收,现在改为由建设单位自行验收,报质监部门备案。对质量验收,国家和地方都制定有一套完整的验收标准,定性定量地分项查验。但有些工程的验收只是做做形式而已,敷衍了事,真正化在验收上的时间短了又短,抽检的样本少了又少。如此,怎能真实反映工程质量全貌。
      2)竣工结算资料问题。竣工图、结算书、设计变更及工程签证单是竣工结算中最为重要的资料。有的建设工程竣工后,常常只在施工图上加盖竣工图章作为竣工图,而忽略把设计变更内容和工程量反映到竣工图中。结算时,就容易导致竣工图的工程量和设计变更签证工程量重复计取。
      3 )工程造价咨询问题。工程竣工结算最后大多经造价咨询单位进行审价。这里涉及造价咨询单位的工程造价人员的思想素质和业务水平问题。如果思想素质不过硬,或业务水平不高,则会损害建设单位的经济利益,或难以在结算审核过程中发现高估冒算并加以审减。
      总之,在房地产开发项目中加强工程造价的控制与管理,是一个长期艰巨的系统工作,有效控制工程造价必须采用技术和经济结合的手段,对保个阶段实施全过程、全方位的的控制。只有有效控制工程造价才能使有限的建设资金得到合理使用,才能实现房地产开企业家的投资目标,才能不断提高经济效益和社会效益。

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